מאמרים מקצועיים | דירת מגורים
בתים משותפים - הרחבה של דירת מגורים בבית משותף ומה ההבדל בין הצמדה של שטח לדירה לבין זכויות בניה או האפשרות לבנות באותו שטח:
פעמים רבות רוצה בעל דירה להרחיב את דירתו.
בדרך כלל ההרחבה תבוא על חשבון שטח משותף של הבנין המהווה רכוש משותף בקומת הקרקע של הבנין או על גג הבנין. כאשר שכן אחד מרחיב דירתו בקומת הקרקע נוצרת מרפסת לשכן שמעליו והוא יכול להרחיב דירתו בהתאם.
לעיתים תבוא ההרחבה על שטח שצמוד בטאבו לדירה המבקשת לבצע הרחבה. דירה שיש לה חלק בגג שצמוד לה או דירה שיש לה חלק מהקרקע שבקומת הקרקע הצמודה לה בטאבו שבעליה מבקש להרחיב דירתו בשטח הצמוד.
הערה חשובה: הבדל בין הצמדה של שטח לבין זכויות בניה על אותו שטח - חשוב להבהיר כי עצם העובדה ששטח מסוים כמו גג או קרקע צמודים לדירה מסויימת, אין זה אומר באופן אוטומטי שאותה דירה זכאית לבצע הרחבה ולבנות על אותו שטח מבלי לקבל את הסכמת יתר בעלי הדירות בבנין. הסיבה לכך היא שהצמדה של שטח מאפשרת זכות לשימוש בלעדי באותו השטח אך לא מעניקה זכויות בניה באותו השטח. ניתן למשל לעשות שימוש בלעדי ופרטי בחצר בקרקע שצמודה לדירה מסוימת, לתלות שם כביסה, לשחק בכדור, לעשות על האש וכו' ולאף אחד אחר אסור לעשות שימוש בקרקע הצמודה, אך על מנת לבנות על אותה הקרקע, יש לבחון למי שייכות זכויות הבניה. יכול להיות שלאותו בעל דירה שהקרקע צמודה לדירתו והחפץ להרחיב, אין זכויות בניה פנויות המשויכות לו.
"זכויות בניה" - זכויות לבניה בבית משותף - הכוונה היא לזכויות הבניה הניתנות לבניה לבנין בכללותו כיחידה אחת, והן מעוגנות ונגזרות מתכנית בנין העיר התקיפה או מאוסף תוכניות בנין עיר תקיפות שחלות על הקרקע בה מצוי הבנין.
"הרחבה" - הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף;
בדרך כלל זכויות הבניה שיכות לכל בעלי הזכויות באופן יחסי לחלקם ברכוש המשותף, הנמדד לרוב לפי שטח הריצפה של כל דירה ביחס ליתר בעלי הזכויות. במקרה שבו נניח ולצורך ההמחשה בלבד, לכל הבנין ביחד יש זכויות בניה נוספות לבניה בשטח של 100 מ"ר, ויש בבנין 10 דירות באותו הגודל, הרי שלכל דירה יהיו זכויות בניה של 10 מ"ר.
במקרים מסוימים משאיר היזם לעצמו את זכויות הבניה, משייך אותן כולן או חלקן לאחד או לאחדים מרוכשי הדירות, או שלאחר הבניה במהלך השנים נערכים הסכמים בין בעלי הדירות לבין עצמם והם רוכשים זה מזה את זכויות הבניה באמצעות הסכם.
הדרך הבטוחה לעגן זאת היא באמצעות רישום השיוך של זכויות הבניה בטאבו באמצעות תיקון צו הבית המשותף. כשהדבר מעוגן בהסכם בין הצדדים בלבד ולא מוגש לרישום בטאבו, הרי שהחיסרון במקרה כזה בגדול הוא שההסכם הוא בין הצדדים שערכו אותו ואילו הרישום בטאבו הוא כלפי כולם.
באופן עקרוני על פי הוראות חוק המקרקעין לא ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת אלא בהסכמת 100% מבעלי הזכויות בבנין, אולם, במקרה של הרחבת דירת מגורים וכן במקרה של בנית ממ"ד - מרחב מוגן דירתי, הרי שחוק המקרקעין בא להקל מעט.
סעיף 71ב לחוק המקרקעין שקובע את הרוב הדרוש להרחבת דירה ולבנית ממ"ד - מרחב מוגן דירתי - שכותרתו "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה" קובע כי:
-
מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה
ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם מהדירות.
(ב) החלטה על הרחבה לפי סעיף א' לא תתקבל אם היא פוגעת בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה. זאת אומרת שלכל בעל דירה יש זכות להרחיב דירתו לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף ובהתאם ייגזר חלקו להרחיב מכלל זכויות הבניה הניתנות לבנין.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
תשלומי איזון בגין הרחבת דירה לשטח גדול יותר מהשטח שיש לך ברכוש המשותף:
(ד) אם התקבלה החלטה שמעניקה לבעל דירה להרחיב דירתו לשטח גדול יותר מהשטח היחסי שיש לו ברכוש המשותף, חייב אותו בעל דירההמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
במקרה ובעלי הדירות לא הגיעו להסכמה לגבי גובה תשלומי האיזון יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה.
הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
במקרה בו בעל דירה בבנין מתנגד להחלטה שהתקבלה להרחבת דירה של אחר, או המבקש למנות שמאי מכריע בהעדר הסכמה, הוא יכול לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין בתוך 30 יום מקבלת ההחלטה - זוהי ערכאה שיפוטית שנמצאת בלשכת רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים.
אם המפקח על המקרקעין ראה שנפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת. הסעד לענין שמאי מוסכם לצורך ביצוע תשלומי איזון - כפוף לדיני ההתיישנות ואם הבניה היא בת מעל 7 יכול שהתביעה התיישנה.
אין להסיק מהיעדר התנגדות או מישיבה על הגדר קיומה של הסכמה פוזיטיבית לבניה על שטח משותף. עסקינן בזכויות קניניות ששינוי בהן מחייב הסכמה ברורה. בין שמדובר ברכוש משותף ובין שמדובר בהסכמה לבניה (דהיינו ויתור על אחוזי בניה) חייב להיות מפורש. נקודת המוצא לכל דיון לענין בניה ברכוש משותף היא כי לאף אחד מהשותפים אין זכות שימוש ייחודית ברכוש המשותף. תפיסה של הרכוש המשותף לצורך שימוש ייחודי ובניה בו, מחייבת קבלת הסכמת כל השותפים ולכל הפחות הסכמת הרוב הדרוש לצורך סעיף 71ב.
בניה ברכוש משותף - התנגדות הרוב צריכה להיות תמת לב וכזו שאינה חותרת תחת שיטת המשפט - הנטל הוא על זה שרוצה לבנות ואין לו רוב להראות שההתנגדות אינה תמת לב.
בתנאים מסוימים זכאי בעל דירה לבנות על הרכוש המשותף לצורך הרחבת דירתו, גם אם אין הסכמה לכך מצד כל בעלי הדירות אלא מצד רוב מיוחד של בעלי הדירות.
קיימת אפשרות של דייר לכפות על האחרים הסכמה להרחבת דירתו בבית משפט, אך עליו לבוא לבית המשפט בתום לב. על הדיירים האחרים המתנגדים לבניה להראות כי התנגדותם תמת לב. דייר המתחיל לבנות ללא פניה לדיירים האחרים הנו חסר תם לב וגם אם הוא עושה זאת כי לדעתו הטעמים של האחרים להתנגד לו פסולים, אל לו לעשות דין עצמי בענין.
עמידה על זכות לפיצוי כתנאי להסכמה לבניה של השכן אינה נחשבת חוסר תום לב.
חשש מפני ירידת ערך הדירה אינה נחשבת לחוסר הסכמה בחוסר תום לב.
על המתנגד לבנית שכנו על שטח משותף לנמק התנגדותו. אולם סמכות בית המשפט לבחון את הנימוקים מצומצמת ביותר. החלטות רוב ומיעוט יש לבחון גם מהותית ולא רק אריתמטית. רק התנגדות שחותרת תחת שיטת המשפט וחסרת תם לב לחלוטין עשויה שלא להתקבל והנטל הוא על המבקש לבנות להוכיח שההתנגדות חסרת תם לב.
כמו כן, למפקח על המקרקעין (מקביל לשופט בימ"ש שלום ונמצא בלשכת רישום והסדר מקרקעין) סמכות למנות שמאי מכריע במקרה בו פנו אליו בתביעה לצורך תיקן צו רישום הבית המשותף בגין הרחבת דירה ומתנגדים התנגדו לבניה בשל נטילה של זכויות בניה שלהם.
למפקח על המקרקעין אין סמכות לדון ביישום חוקי התכנון והבניה שתכליתם זכאות להיתר ומתן היתר בניה, ואין לו סמכות לפסול או לאשר את פעולותיהן של רשויות התכנון. בסמכות המפקח לדון בטענות קנייניות על פי חוק המקרקעין ולא בנוגע להוראות דיני התכנון והבניה. וכאן יצוין כי יש הבדל בין האספקט התכנוני - עצם הגשת בקשה תכנונית לועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר בניה, לבין הצורך הקנייני בקבלת הסכמת כל בעלי הזכויות או חלק מהם, תלוי בנסיבות לעניין הרחבת דירה או בניה על שטח משותף.
לבעלים חדש של דירה קיימת בעיה לטעון בעניין העדר הסכמה לבניה ישנה, אלא אם הוא מראה שלא ניתנו הסכמות לבניה וכי לא עברו 7 שנים מאז הבניה.
על הרוצה למנוע או להרוס בניה קיימת ברכוש משותף לטעון בכתב התביעה למפקח על המקרקעין כי הבנוי בין אם נבנה בהיתר ובין אם לאו, נעשה בהעדר הסכמה של יתר בעלי הזכויות בתקופת הבניה.
מבחינת נטל ההוכחה - דוגמא של פסיקה לעניין סגירה של קומת עמודים - די בעובדה כי רישום הבית המשותף תומך בטענות התובע וכי שטח קומת העמודים עליו בנה הנתבע ללא היתר אינו צמוד לדירתו, על מנת להעביר את נטל ההוכחה כי הייתה הסכמה לביצוע הבניה לידי הנתבעים, משכך על הנתבעים נטל ההוכחה כי בידם הסכמות של התובעים לסגירת קומת העמודים והשימוש בה.
הסכמה לענין שימוש ברכוש משותף והקניית זכויות קניניות אינה מחייבת להינתן בכתב, והסכמה בע"פ יכולה לחייב בפני המפקח על המקרקעין. הסכמה זו יכולה אף לחייב בעלי דירות אחרים שידעו על קיומה ונהגו לפי המציאות הקיימת. הסכמה לרשות שימוש יכולה להילמד גם מכללא ומהתנהגות הצדדים לאורך שנים. אולם על מנת שיינתן תוקף קנייני להסכמה עליה להיות מפורשת ולא ניתן ללמוד עליה במשתמע.
על מנת להסיק ויתור בהתנהגות הרי שזו חייבת להיות ברורה וחד משמעית, ולהעיד על גמירות דעת, ידיעה והסכמה מלאה של הצד המוותר.
משעה שניתנה הסכמה אין להתיר לבעל דירה שהסכים להתנער מהסכמתו או לחזור בו ממנה כאשר קיימת מניעות מטעמי צדק.
במקרה שבדוגמא השכנים חתמו על הבקשה לבניה בקומת העמודים ובכך הביעו למעשה את הסכמתם לבניה. ההסכמות הן בנות 40 שנה ורק עם כניסת התובע לדירה לאחר שירש אותה הוא החל מתנגד למצב הקיים ומכאן שהוא מנוע לטעון טענתו.
במקרה בו הוסכם למשל שימוש של מחסן אך המקום משמש בפועל למגורים, ההסכמה אינה נחשבת שכן ניתנה לשימוש מסוים וההסכם הופר.
בחינת טיב ההסכמות: אם אין בידי הנתבעים ראיה ברורה וחד משמעית להסכמה להצמדה קניינית של שטח מסוים אליהם למעט עדותם המסתמכת על הסכמות בעל-פה לאורך השנים, אזי שלא ניתנה הסכמה קניינית להצמדה של השטח האמור. אין על כך מסמך בכתב, שאינו הכרחי אך ערכו הראייתי רב, גם מסמכי רישום הבית המשותף לא תוקנו וגם היתר בניה לא הוצא.
על כן אין ניתן לראות כאן הסכמה קניינית, ולפיכך מעמדם של הנתבעים הוא כמעמד של בר רשות שיש לו רשות שימוש (לעניין סגירה נוספת בקומת עמודים). בהסתמך על רשות השימוש ביצעו הנתבעים בינוי בהתאם לרשות - התקינו ויטרינות ודלת, שירותים וכיור, והותקן מטבחון. הוכח כי רשות השימוש היתה גם לענין הבינוי. סביר כי לו חרגו הנתבעים מרשות השימוש שניתנה להם, היו התובעים נוקטים בפעולה כלשהי בענין זה בזמן אמת. אך במשך עשרות שנים לא הועלתה טענה, לא על ידי הבעלים הקיים ולא על ידי קודמו.
בנסיבות אלה זכאים הנתבעים להגנה לשימור זכויות השימוש שלהם לרבות הזכות לסגירת קומת העמודים, שניתנו להם בהסכמה על ידי בעלי הזכויות האחרים ושניתנה בגינם תמורה.
לאור הסכמה קניינית לבנית חדר הסקה על פי היתר כדין, והסכמה לשימוש ייחודי בחלק זה התביעה בענין זה נדחתה והנתבע יכול להמשיך ולהשתמש בקומת העמודים.
בנוגע לסגירת חלקים אחרים בקומת העמודים באותה הדוגמא, הוכח כי ניתנה רשות שימוש, וזו הנה כיום בלתי הדירה. רשות שימוש מעצם טיבה וטבעה היא זכות אישית. משכך כל עוד הנתבעים הם בעלי הדירה, יוכלו לעשות שימוש ייחודי בקומת העמודים ואין מקום לסילוק ידם או להריסת אשר נבנה על ידם. ומכאן שחתימה על בקשה להיתר בניה או שתיקה של עשרות שנים מאז ביצוע העבודות יכולה להוות הסכמה פוזיטיבית לבינוי על שטח משותף.
.